Chống bỏ cọc đấu giá đất: Cần định nghĩa pháp lý về ‘thao túng thị trường bất động sản’

Tình trạng người trúng đấu giá đất từ bỏ quyền mua đã trở thành vấn đề nan giải, kéo theo hàng loạt hệ lụy tiêu cực: thị trường bất động sản bị xáo trộn, tính minh bạch của các cuộc đấu giá bị xói mòn, chính sách quản lý đất đai bị lung lay và nguồn lực nhà nước hao hụt. Trong bối cảnh Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2024, các cơ quan chức năng cần có những biện pháp ứng phó như thế nào để giải quyết vấn đề này?

Ngày 8/3 vừa qua, tại Nhà thi đấu huyện Sóc Sơn, Hà Nội, chính quyền địa phương đã tổ chức thành công phiên đấu giá lại 36 lô đất. Các lô đất này trước đó đã bị phá hoại trong phiên đấu giá ngày 29/11/2024 khi một nhóm đối tượng cố tình đẩy giá lên mức 30 tỷ đồng/m2, gây nhiễu loạn thị trường. Trước đó hai ngày, Tòa án đã đưa vụ án ra xét xử và tuyên án đối với các bị cáo, với các mức án từ 12 đến 18 tháng tù treo và từ 24 đến 30 tháng tù giam.

Ngoài các hình phạt tù, Tòa án còn yêu cầu các bị cáo phải bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan, tịch thu 7 chiếc điện thoại di động là tang vật của vụ án và sung công quỹ hơn 1,9 tỷ đồng tiền đặt cọc các lô đất. Phiên đấu giá lại diễn ra thành công, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc lập lại trật tự và minh bạch cho thị trường bất động sản địa phương.

Phiên đấu giá đã diễn ra vô cùng sôi động với sự tham gia của 212 khách hàng và hơn 550 bộ hồ sơ. 36 lô đất có diện tích từ 90 đến 220,6 m2, giá khởi điểm hơn 9,1 triệu đồng/m2, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư. Để tham gia, khách hàng phải đặt cọc từ 164 đến 400 triệu đồng cho mỗi lô. Kết quả, tất cả 36 lô đất đều được đấu giá thành công với mức giá “nóng” hơn dự kiến.

Lô đất A17 lập kỷ lục với giá trúng lên tới 48,9 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị hơn 4,4 tỷ đồng. Mức giá trúng thấp nhất cũng đạt 29,9 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị hơn 5,3 tỷ đồng. Theo đánh giá của nhiều người tham gia, mức giá trúng này cao hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường khu vực.

Tháng 10/2024, một cuộc đấu giá đất tại quận Hà Đông đã gây xôn xao dư luận khi lô đất có vị trí cạnh nghĩa trang được đẩy giá lên tới hơn 260 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá, có đến 80% khách hàng trúng đấu giá đã quyết định từ bỏ quyền mua, chấp nhận mất số tiền đặt cọc. Hành động này đã đặt ra nhiều nghi vấn về tính minh bạch và lành mạnh của thị trường đấu giá đất tại khu vực.

Tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá 68 lô đất ở khu ngõ 3, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 11/8 đã chứng kiến giá trúng đấu bị đẩy lên mức “khủng” 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo thông báo của cơ quan thuế, chỉ có 12 khách hàng trúng đấu nộp tiền đất, 56 khách hàng còn lại vẫn “án binh bất động”.

Tương tự tại huyện Hoài Đức, 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên cũng rơi vào tình trạng tương tự. Mặc dù nhiều người dân đã thức xuyên đêm để tham gia đấu giá, đẩy giá trúng lên tới 133 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó, gần một nửa số người trúng đấu đã từ bỏ quyền mua, chấp nhận mất cọc. Những vụ việc này đặt ra câu hỏi lớn về tính minh bạch và lành mạnh của thị trường đấu giá đất tại Hà Nội, đồng thời gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo phó giáo sư, tiến sĩ (PGS.TS) Nguyễn Thường Lạng, chuyên gia từ Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân, tình trạng khách hàng trúng đấu giá đất nhưng sau đó từ bỏ quyền mua, chấp nhận mất cọc đã trở nên phổ biến tại Việt Nam. Ông chỉ ra rằng, nguyên nhân chính của vấn đề này là do sự tham gia của một số đối tượng không có nhu cầu thực sự về đất ở. Thay vào đó, họ tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, thao túng thị trường, đẩy giá lên cao để kiếm lời hoặc tạo ra mặt bằng giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, một khía cạnh mà PGS.TS Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh: “Đây là giai đoạn đầu tiên khi chúng ta đang đánh giá hiệu quả của Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2024. Nghĩa là cho đến thời điểm này, tình trạng bỏ cọc khi tham gia đấu giá đất mới chỉ là hiện tượng ban đầu. Từ đó, chúng ta phải có những bước tiếp theo để hoàn thiện hệ thống pháp lý, xây dựng khuôn khổ, quy định chặt chẽ, rõ ràng và mạch lạc hơn, tránh những lộn xộn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, người dân”.

Để giải quyết triệt để tình trạng bỏ cọc đấu giá đất, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp từ hoàn thiện pháp luật đến thực tiễn. Cụ thể, cần điều chỉnh quy định về đấu giá đất, mức đặt cọc, xây dựng định nghĩa pháp lý về “thao túng thị trường bất động sản” để có chế tài xử lý hiệu quả. Đồng thời, cần tăng cường tuyên truyền, nâng cao nhận thức của nhà đầu tư, công khai danh tính người bỏ cọc, định giá tài sản hợp lý và xử lý nghiêm các hành vi “thổi giá”, phá hoại đấu giá. Về lâu dài, cần xây dựng cơ chế đấu giá trực tuyến, nền tảng đấu giá quốc gia và thiết lập hệ sinh thái đấu giá khoa học, chuyên nghiệp.

Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Đoàn Thế Hiếu, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Trọng Đại và Cộng sự cho rằng cơ quan chức năng có thể công bố danh tính những cá nhân, tổ chức có hành vi “thổi giá” rồi bỏ cọc, sau đó là áp dụng các biện pháp ngăn chặn như đình chỉ hoạt động tham gia đấu giá sau này. Ở góc độ pháp luật, các cơ quan chức năng cần luật hóa thuật ngữ “thao túng thị trường bất động sản”, xác định hành vi “thổi giá” rồi bỏ cọc trong các phiên đấu giá nhằm mục đích tạo ra “cơn sốt” bất động sản để trục lợi, cần phải xem đây là hành vi vi phạm pháp luật. Từ đó có hình thức xử lý hình sự giống như quy định về tội “thao túng thị trường chứng khoán” trong Bộ luật Hình sự.